Διευρύνονται οι εξαιρέσεις για την Κατηγορία 5, απλοποιούνται οι συνενώσεις γειτονικών ιδιοκτησιών και αλλάζει το καθεστώς των εργασιών μικρής κλίμακας – Fast track αδειοδοτήσεις για τη μετεγκατάσταση των ΕΑΣ από τον Υμηττό
Μερικό άνοιγμα της πόρτας για την Κατηγορία 5
Το ΥΠΕΝ δεν επαναφέρει τη γενική δυνατότητα τακτοποίησης των αυθαιρέτων της Κατηγορίας 5, η οποία έκλεισε το φθινόπωρο του 2020. Ανοίγει όμως περισσότερο την πόρτα των εξαιρέσεων.
Πρόκειται για την κατηγορία στην οποία συγκεντρώνονται οι σοβαρότερες πολεοδομικές παραβάσεις: κτίσματα χωρίς οικοδομική άδεια ή ακίνητα με υπερβάσεις μεγαλύτερες του 40% σε δόμηση ή κάλυψη και άνω του 20% στο ύψος.
Με τη νέα ρύθμιση προστίθενται δύο περιπτώσεις που μπορούν να υπαχθούν στο καθεστώς τακτοποίησης.
Η πρώτη καλύπτει ακίνητα που είχαν ήδη δηλωθεί με τους παλαιότερους νόμους 4014/2011 και 4178/2013 και μεταφέρονται πλέον στον ν. 4495/2017 ή στον νέο Κώδικα. Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται να αντιμετωπιστεί μια εκκρεμότητα για δηλώσεις που είχαν ξεκινήσει υπό προηγούμενο νομοθετικό καθεστώς.
Η δεύτερη έχει σαφή δημόσιο και κοινωφελή χαρακτήρα. Αφορά σχολεία πρωτοβάθμιας και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης, δημοτικούς παιδικούς σταθμούς και σταθμούς νομικών προσώπων των δήμων, κτίρια της Κτιριακές Υποδομές Α.Ε., δημοτικές αθλητικές εγκαταστάσεις και δομές κοινωνικής πρόνοιας.
Υπάρχει πάντως ένα σημείο του νομοσχεδίου που αναμένεται να χρειαστεί αποσαφήνιση κατά τη διαβούλευση. Η δυνατότητα υπαγωγής συνδέεται με την προθεσμία της παρ. 2 του άρθρου 344 του Κώδικα, η οποία αφορά την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Από τη διατύπωση δεν προκύπτει με βεβαιότητα εάν αυτή είναι η πρόθεση του ΥΠΕΝ ή εάν πρόκειται για λανθασμένη νομοθετική παραπομπή.
Από δύο διαμερίσματα ένας ενιαίος χώρος
Μια δεύτερη αλλαγή αφορά μια πολύ διαφορετική κατηγορία ακινήτων και μπορεί να αποκτήσει πρακτική σημασία τόσο για κατοικίες όσο και για επαγγελματικούς χώρους.
Το ΥΠΕΝ διευρύνει τη δυνατότητα λειτουργικής ενοποίησης ώστε να μην περιορίζεται σε ιδιοκτησίες του ίδιου κτιρίου. Δύο όμορες ή εφαπτόμενες διηρημένες ιδιοκτησίες θα μπορούν να λειτουργούν ως ένας χώρος ακόμη και εάν βρίσκονται σε γειτονικά κτίρια ή γεωτεμάχια.
Έτσι, για παράδειγμα, δύο διαμερίσματα που εφάπτονται αλλά ανήκουν σε διαφορετικές πολυκατοικίες θα μπορούν υπό προϋποθέσεις να συνδεθούν λειτουργικά. Το ίδιο μπορεί να γίνει με γειτονικά καταστήματα, γραφεία ή άλλους επαγγελματικούς χώρους, εφόσον φυσικά επιτρέπεται η συγκεκριμένη χρήση.
Το κρίσιμο στοιχείο είναι η συναίνεση. Η ρύθμιση θέτει ως όριο το 67% των ιδιοκτητών ανά διηρημένη ιδιοκτησία που ενοποιείται, ακόμη και εάν ο κανονισμός της πολυκατοικίας ή η πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας προβλέπει διαφορετικά. Δεν απαιτείται επομένως αυτομάτως η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των ιδιοκτητών των δύο κτιρίων.
Κόκκινη γραμμή παραμένει η στατική επάρκεια. Μάλιστα, εφόσον απαιτούνται ενισχύσεις του φέροντος οργανισμού, οι ιδιοκτήτες που πραγματοποιούν την ενοποίηση μπορούν να τις εκτελέσουν με δική τους δαπάνη, ακόμη και μονομερώς, εφόσον οι επεμβάσεις περιορίζονται μέσα στις ιδιοκτησίες τους.
Το νέο σχήμα δεν είναι μη αναστρέψιμο. Παραμένει η δυνατότητα να κατατμηθούν ξανά λειτουργικά οι χώροι και να αποκατασταθεί η προηγούμενη κατάσταση.
Το όριο των 25.000 ευρώ ξαναμοιράζει τις εργασίες
Αλλαγές έρχονται και σε έναν πολύ πιο καθημερινό τομέα: στο ποιες οικοδομικές εργασίες μπορούν να γίνονται με Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας και πότε απαιτείται κανονική οικοδομική άδεια.
Το ΥΠΕΝ επεμβαίνει μάλιστα στον νέο Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» λίγους μόλις μήνες μετά τη δημοσίευσή του, τον περασμένο Ιούνιο.
Η σημαντικότερη μεταβολή αφορά τις εξαιρέσεις από το όριο των 25.000 ευρώ. Η εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης περνά στις εργασίες που μπορούν να γίνουν με ΕΕΔΜΚ ανεξαρτήτως του ύψους του προϋπολογισμού.
Αντίθετη διαδρομή ακολουθούν τα προστεγάσματα και τα στέγαστρα. Παύουν να εξαιρούνται από το οικονομικό όριο και επιστρέφουν στον γενικό κανόνα: όταν ο συνολικός προϋπολογισμός των εργασιών ξεπερνά τις 25.000 ευρώ ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, απαιτείται οικοδομική άδεια, εκτός εάν εφαρμόζεται κάποια ειδικότερη διάταξη.
Φωτοβολταϊκά και ανεμογεννήτριες παραμένουν στις εξαιρέσεις, ενώ συνολικά οι κατηγορίες εργασιών που μπορούν να πραγματοποιούνται χωρίς να δεσμεύονται από το συγκεκριμένο οικονομικό πλαφόν διαμορφώνονται σε 12.
Διαφορετική μεταχείριση προβλέπεται για ορισμένα ακίνητα της ΔΥΠΑ. Εργασίες σε κτίρια που έχουν ενταχθεί στο Πρόγραμμα Ανάπτυξης Συμβάσεων Στρατηγικής Σημασίας ή χρηματοδοτούνται από το Ταμείο Ανάκαμψης θα μπορούν να εκτελούνται με ΕΕΔΜΚ χωρίς περιορισμό ως προς τον προϋπολογισμό.
