Τον «χάρτη» των επόμενων παρεμβάσεων στην αγορά κατοικίας, αλλά και μια πρώτη εικόνα για όσα μπορεί να περιλαμβάνει το νέο πακέτο της ΔΕΘ για τα ακίνητα και τους ιδιοκτήτες, αποκαλύπτουν τα 14 νέα μέτρα της κυβερνητικής στρατηγικής για το στεγαστικό.
Πρόκειται για παρεμβάσεις που δεν θα εφαρμοστούν όλες μαζί, αλλά αποτελούν τον οδικό χάρτη πάνω στον οποίο θα κινηθεί η στεγαστική πολιτική τα επόμενα χρόνια, με τις πρώτες κινήσεις να δρομολογούνται έως το 2027 και τον σχεδιασμό να απλώνεται σταδιακά έως το 2030.
Η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035 έχει πλέον εγκριθεί από την Κυβερνητική Επιτροπή Στεγαστικής Πολιτικής και αποτελεί τον επίσημο δεκαετή σχεδιασμό για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος. Συνολικά περιλαμβάνει 50 μέτρα προϋπολογισμού άνω των 6,5 δισ. ευρώ, από τα οποία τα 36 έχουν ήδη δρομολογηθεί ή εφαρμόζονται και τα 14 αποτελούν τις νέες προτεινόμενες παρεμβάσεις.
Στο τραπέζι βρίσκονται από ένα νέο μοντέλο «Σπίτι μου» και φθηνότερα στεγαστικά δάνεια μέχρι φορολογικά κίνητρα για την κατασκευή προσιτών κατοικιών, νέα Golden Visa που θα συνδέεται με τη μακροχρόνια μίσθωση, λύσεις για φοιτητές και δημοσίους υπαλλήλους στα νησιά και ένας νέος μηχανισμός παρακολούθησης των τιμών των ακινήτων.
Η κατεύθυνση είναι σαφής: το βάρος μεταφέρεται πλέον όχι μόνο στη στήριξη όσων θέλουν να αγοράσουν σπίτι, αλλά και στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών, ώστε περισσότερα ακίνητα να επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση και να δημιουργηθεί νέο απόθεμα προσιτής στέγης.
1. Οικοδομικές άδειες πιο γρήγορα και με AI
Η πρώτη παρέμβαση αφορά τον εκσυγχρονισμό του συστήματος έκδοσης οικοδομικών αδειών, με στόχο να περιοριστούν οι καθυστερήσεις που σήμερα μπορούν να κρατούν πίσω νέες οικοδομές και επενδύσεις.
Το σχέδιο προβλέπει περαιτέρω ψηφιοποίηση, καλύτερη αξιοποίηση του e-Άδειες και του Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη, διασύνδεση των πληροφοριακών συστημάτων και αυτοματοποιημένους ελέγχους. Στο τραπέζι βρίσκεται ακόμη και η αξιοποίηση τεχνητής νοημοσύνης για τον έλεγχο δικαιολογητικών και τον γρήγορο εντοπισμό ελλείψεων στους φακέλους.
2. Πλατφόρμα για φοιτητές που ψάχνουν σπίτι και συγκάτοικο
Η ακρίβεια των φοιτητικών ενοικίων βάζει στο παιχνίδι τη συγκατοίκηση. Προβλέπεται ειδική ψηφιακή πλατφόρμα μέσω της οποίας οι φοιτητές θα μπορούν να αναζητούν όχι μόνο σπίτι αλλά και συγκάτοικο, ώστε να μοιράζονται το ενοίκιο και τα υπόλοιπα έξοδα.
Οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να καταχωρούν ακίνητα κατάλληλα για συγκατοίκηση, ενώ εξετάζεται η σύνδεση της πλατφόρμας με το φοιτητικό στεγαστικό επίδομα. Ιδιαίτερη σημασία έχει και η πρόβλεψη για κρατικές εγγυήσεις προς τους ιδιοκτήτες, ώστε να περιορίζεται ο κίνδυνος από απλήρωτα ενοίκια ή ζημιές.
3. Σπίτια για γιατρούς και εκπαιδευτικούς στα νησιά
Ξεχωριστή πλατφόρμα σχεδιάζεται για ένα πρόβλημα που γίνεται κάθε χρόνο εντονότερο: τη στέγαση δημοσίων υπαλλήλων σε νησιά και τουριστικές περιοχές. Θα καταγράφονται τα διαθέσιμα ακίνητα και οι στεγαστικές ανάγκες ώστε να γίνεται αντιστοίχιση προσφοράς και ζήτησης. Το μέτρο αφορά κυρίως εκπαιδευτικούς, γιατρούς, νοσηλευτές και άλλους δημοσίους υπαλλήλους που καλούνται να υπηρετήσουν σε περιοχές όπου τα σπίτια για μακροχρόνια μίσθωση είναι ελάχιστα ή τα ενοίκια απαγορευτικά.
4. Φθηνότερη χρηματοδότηση για να χτιστούν προσιτά σπίτια
Χαμηλότοκα δάνεια, κρατικές εγγυήσεις και επιδοτήσεις επιτοκίου μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να μειωθεί το κόστος χρηματοδότησης ιδιωτικών επενδύσεων στην κοινωνική και προσιτή κατοικία.
Το αντάλλαγμα θα είναι οι κατοικίες που θα δημιουργούνται με τη βοήθεια αυτών των εργαλείων να μη διατίθενται απλώς στις ελεύθερες τιμές της αγοράς, αλλά μέρος τους να προσφέρεται με όρους κοινωνικής ή προσιτής στέγασης.
5. Δημόσια γη για φθηνά σπίτια στα νησιά
Στο σχέδιο μπαίνει και η αξιοποίηση αναξιοποίητης δημόσιας γης σε νησιά όπου το στεγαστικό πρόβλημα έχει πάρει μεγάλες διαστάσεις. Ιδιώτες θα μπορούν να αναλαμβάνουν την ανάπτυξη κατοικιών σε δημόσιες εκτάσεις, με την υποχρέωση μέρος των ακινήτων να διατίθεται για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα με κοινωνικό ή προσιτό ενοίκιο.
6. Ένας νέος «ΟΕΚ» για τη στέγαση
Προβλέπεται η δημιουργία Ενιαίου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής, ώστε να υπάρχει ένας κεντρικός μηχανισμός που θα συγκεντρώνει τα δεδομένα της αγοράς, θα παρακολουθεί την εφαρμογή των προγραμμάτων και θα συντονίζει υπουργεία, δήμους και άλλους φορείς.
Η ίδια η Στρατηγική συνδέει την ανάγκη δημιουργίας του με το θεσμικό κενό που άφησε η κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012. Για τη δημιουργία και λειτουργία του προβλέπεται χρηματοδότηση 3 εκατ. ευρώ μέσω του ΕΣΠΑ 2021-2027.
7. Δήμοι σε ρόλο «μεσίτη» για κοινωνικά ενοίκια
Τα Γραφεία Κοινωνικής Μίσθωσης θα λειτουργούν ως ενδιάμεσος ανάμεσα σε ιδιοκτήτες που διαθέτουν σπίτια και νοικοκυριά που χρειάζονται προσιτή κατοικία.
Θα καταγράφουν διαθέσιμα ακίνητα, θα υποστηρίζουν τη διαδικασία της μίσθωσης και θα παρακολουθούν τις συμβάσεις, δημιουργώντας ουσιαστικά μια οργανωμένη αγορά κοινωνικής μίσθωσης σε τοπικό επίπεδο. Για την ανάπτυξη του δικτύου προβλέπεται προϋπολογισμός περίπου 6,5 εκατ. ευρώ.
8. Νέο Ταμείο για κοινωνικές κατοικίες
Προβλέπεται η δημιουργία Εξειδικευμένου Ταμείου – Θεματοφύλακα για τη χρηματοδότηση κοινωνικής και προσιτής κατοικίας.
Η αρχική «μαγιά» τοποθετείται ενδεικτικά στα 20-25 εκατ. ευρώ, με στόχο στη συνέχεια να κινητοποιηθούν πολύ μεγαλύτερα δημόσια, ευρωπαϊκά και ιδιωτικά κεφάλαια. Ο μηχανισμός σχεδιάζεται να είναι ανακυκλούμενος, ώστε τα έσοδα να επιστρέφουν στο Ταμείο και να χρηματοδοτούν νέες κατοικίες.
9. Περισσότερη δόμηση με αντάλλαγμα προσιτά σπίτια
Μία από τις πιο ενδιαφέρουσες παρεμβάσεις αφορά την παροχή πολεοδομικών κινήτρων σε ιδιώτες επενδυτές.
Η λογική είναι ότι ένας επενδυτής θα μπορεί να λαμβάνει συγκεκριμένες πολεοδομικές διευκολύνσεις ή άλλα κίνητρα, εφόσον μέρος της ωφέλειας επιστρέφει στην κοινωνία με τη μορφή προσιτών ή κοινωνικών κατοικιών.
Το μοντέλο μπορεί να εφαρμοστεί τόσο σε νέες αναπτύξεις όσο και σε μεγάλα ανενεργά ή υποαξιοποιημένα ακίνητα μέσα στις πόλεις.
10. Νέα Golden Visa με τα σπίτια υποχρεωτικά στο ενοίκιο
Η Golden Visa μπορεί να αποκτήσει μια νέα ειδική κατηγορία με διαφορετική φιλοσοφία από τη σημερινή. Ο ξένος επενδυτής θα μπορεί να αποκτά χαρτοφυλάκιο περισσότερων του ενός ακινήτων, αναλαμβάνοντας όμως την υποχρέωση να τα διαθέτει αποκλειστικά σε μακροχρόνια μίσθωση για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.
Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν θα επιτρέπεται και προβλέπεται μηχανισμός παρακολούθησης της χρήσης των ακινήτων. Στόχος είναι τα κεφάλαια που εισέρχονται μέσω της Golden Visa να προσθέτουν διαθέσιμα σπίτια στη μακροχρόνια αγορά αντί να τα αφαιρούν από αυτήν.
11. Νέος μηχανισμός κατά της αστεγίας
Δημιουργείται πιο οργανωμένο σύστημα για την έγκαιρη καταγραφή των ανθρώπων που βρίσκονται σε στεγαστική επισφάλεια και την παρακολούθηση της βοήθειας που λαμβάνουν.
Προβλέπονται πληροφοριακό σύστημα, αξιολόγηση των υφιστάμενων δομών, εκπαίδευση στελεχών και καλύτερη σύνδεση των ωφελουμένων με τις κοινωνικές υπηρεσίες. Ο προϋπολογισμός της παρέμβασης υπολογίζεται περίπου στα 1,81 εκατ. ευρώ.
12. Νέο «Σπίτι μου» με φθηνότερα στεγαστικά
Εδώ βρίσκεται μία από τις παρεμβάσεις με το μεγαλύτερο ενδιαφέρον για τα νοικοκυριά. Η πρόταση εξετάζει έναν πιο μόνιμο μηχανισμό στήριξης για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, με αναφορά στο γαλλικό μοντέλο Prêt à Taux Zéro (PTZ).
Η νέα φιλοσοφία προβλέπει τη δυνατότητα παροχής φορολογικών κινήτρων στις τράπεζες ώστε να χορηγούν στεγαστικά δάνεια με μειωμένο επιτόκιο στους δικαιούχους, αντί η κρατική στήριξη να περιορίζεται αποκλειστικά στην απευθείας επιδότηση του επιτοκίου.
Το εργαλείο εξετάζεται να μπορεί να χρησιμοποιείται όχι μόνο για την αγορά πρώτης κατοικίας αλλά και για την αποπεράτωση κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο, ενώ μπορεί να συνδυαστεί με τον Λογαριασμό Στέγασης Νέων και με ενεργειακή αναβάθμιση του ακινήτου. Οι εκτιμήσεις ανεβάζουν τους δυνητικούς νέους δικαιούχους περίπου στις 16.000.
13. Μειωμένος ΦΠΑ και φορολογικά κίνητρα για κοινωνικά σπίτια
Στο φορολογικό σκέλος εξετάζεται η εφαρμογή μειωμένου ΦΠΑ στην κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών.
Δεν πρόκειται για οριζόντια μείωση του ΦΠΑ σε κάθε νεόδμητο σπίτι, αλλά για στοχευμένο κίνητρο στις κατασκευές που δεσμεύονται ότι θα χρησιμοποιηθούν για προσιτή στέγαση. Eξετάζονται ευρωπαϊκά παραδείγματα, όπως της Πορτογαλίας με συντελεστή 6% και της Γαλλίας με 10% για συγκεκριμένες κατηγορίες κοινωνικής κατοικίας.
Παράλληλα, αφήνεται ανοικτό το ενδεχόμενο συνδυασμού του μειωμένου ΦΠΑ και με άλλα φορολογικά κίνητρα, όπως ενδεικτικά απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ, ώστε να γίνει πιο ελκυστική για τους ιδιώτες η δημιουργία προσιτών κατοικιών.
14. Νέος δείκτης για το πόσο πραγματικά κοστίζει το σπίτι
Τελευταίο αλλά κρίσιμο εργαλείο είναι ο Εθνικός Δείκτης Τιμών Ακινήτων, ο οποίος θα συγκεντρώνει στοιχεία από αγοραπωλησίες, μισθώσεις, τραπεζικές αποτιμήσεις, φορολογικά δεδομένα και άλλες πηγές.
Στόχος είναι κράτος, ιδιοκτήτες και ενοικιαστές να διαθέτουν σαφέστερη εικόνα για τις πραγματικές τιμές ανά περιοχή και κατηγορία ακινήτου. Η λογική παραπέμπει σε ευρωπαϊκά εργαλεία διαφάνειας, όπως το γερμανικό Mietspiegel.
Η δημιουργία του δείκτη δεν σημαίνει ότι έρχεται πλαφόν στα ενοίκια. Η Στρατηγική διευκρινίζει ότι στην παρούσα φάση δεν εξετάζεται διοικητικός καθορισμός ή επιβολή ανώτατου ορίου στα μισθώματα, αλλά η δημιουργία ενός αξιόπιστου εργαλείου παρακολούθησης της αγοράς.
