ΕΝΦΙΑ 2021: Οι κερδισμένοι και οι χαμένοι

Αλλάζουν όλα στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, αρκεί να το επιτρέψει η… πανδημία. Στο υπουργείο Οικονομικών προχωρούν κανονικά με την επεξεργασία των νέων αντικειμενικών αξιών για τα ακίνητα.

Αν το… εμβόλιο κάνει δουλειά και την άνοιξη έχουμε αφήσει οριστικά πίσω μας τα lockdown, οι νέες αντικειμενικές θα τεθούν σε ισχύ από 1/1/2021 για τις ανάγκες υπολογισμού του νέου ΕΝΦΙΑ και από το φθινόπωρο ή ακόμη και από την Πρωτοχρονιά του 2022 για τις ανάγκες υπολογισμού των φόρων μεταβίβασης προκειμένου να μην υπάρξει κανένας αιφνιδιασμός της κτηματαγοράς η οποία μόνο ανεπηρέαστη δεν έμεινε από την πανδημία. Εκτός από την "διπλή ταχύτητα" στην εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών έχει ήδη αποφασιστεί ότι ο ΕΝΦΙΑ του 2021 θα υπολογιστεί με νέους συντελεστές.

Ποιο είναι το κυρίαρχο σενάριο

Με βάση το κυρίαρχο σενάριο, θα αλλάξουν τα γενικά ποσοστά έκπτωσης που θεσπίστηκαν από τον Αύγουστο του 2019. Αυτά θα αυξηθούν από 10 έως 20 ποσοστιαίες μονάδες προκειμένου να απορροφηθούν οι επιβαρύνσεις από την αύξηση των αντικειμενικών αξιών όσον αφορά στο τελικό αποτέλεσμα του ΕΝΦΙΑ.

Εκτός από την απορρόφηση των επιβαρύνσεων θα υπάρξουν και περιπτώσεις σημαντικής μείωσης του φόρου κατοχής ακινήτων της επόμενης χρονιάς, ειδικά για τις μικρές και τις μεσαίες περιουσίες. Και αυτό διότι το όφελος από την αύξηση των μειωτικών συντελεστών του ΕΝΦΙΑ, θα είναι μεγαλύτερο από την επιβάρυνση που θα προκαλέσει η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών. Φυσικά θα υπάρξουν και οι χαμένοι. Σε περιοχές όπου οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων θα αυξηθούν πάνω από 25-30% (είναι κυρίως περιοχές που σήμερα βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος και θα ενταχθούν σε αυτό) ο ΕΝΦΙΑ θα αυξηθεί το 2021 συγκριτικά με το 2020.

Πως θα προκύψει ο νέος ΕΝΦΙΑ

Το τελικό ποσό του ΕΝΦΙΑ του 2021, είναι προφανές ότι θα προκύψει από δύο διαφορετικές παραμέτρους. Την αλλαγή της τιμής ζώνης σε κάθε περιοχή και την αναπροσαρμογή των μειωτικών συντελεστών του ΕΝΦΙΑ από την άλλη. Ιδού λοιπόν τα σενάρια που προκύπτουν

Αύξηση των τιμών ζώνης κατά 10%

Στις περισσότερες περιοχές, μια αύξηση της τάξεως του 10% στην σημερινή τιμή ζώνης, δεν επιφέρει καμία μεταβολή στον ΕΝΦΙΑ. Τα παραδείγματα ουκ ολίγα: περιοχές με τιμή ζώνης από 800 έως 900 ευρώ, περιοχές με τιμή ζώνης από 1100 έως 1300 ευρώ, περιοχές με τιμή από 1600 έως 1800 ευρώ και περιοχές με τιμή ζώνης από 2100 έως 2200 ευρώ. Δηλαδή, μια αύξηση στην τιμή ζώνης κατά 10% μπορεί να αφήσει στο απυρόβλητο χιλιάδες περιοχές και φθηνές αλλά και μεσαίες ή ακριβές (π.χ αύξηση 10% στην τιμή ζώνης μιας περιοχής με σημερινή τιμή ζώνης 3600 ευρώ, δεν επιφέρει καμία απολύτως επιβάρυνση στον ΕΝΦΙΑ).

Τι θα γίνει σε όλες αυτές τις περιπτώσεις; Θα προκύψει πρόσθετη ελάφρυνση καθώς θα έρθουν οι αυξημένοι μειωτικοί συντελεστές επί του τελικού ποσού που θα προκύπτει για να περιορίσουν το τελικό κόστος. Το παράδειγμα είναι σαφές. Ακίνητο σε περιοχή με τιμή ζώνης 1300 ευρώ ανά μέτρο, έχει σημερινή αντικειμενική αξία 84.500 ευρώ και φέτος επιβαρύνεται με ΕΝΦΙΑ 314 ευρώ. Για το 2021, παρά την αύξηση της αντικειμενικής αξίας κατά 8.450 ευρώ (ή κατά 10%) και της τιμής ζώνης περίπου στα 1450 ευρώ, ο ΕΝΦΙΑ θα μειωθεί κατά περίπου 34 ευρώ επιπλέον για να διαμορφωθεί στα 280 ευρώ από 314 ευρώ το 2020.

Υπάρχουν βέβαια και περιοχές όπου μια απλή ανατίμηση της τάξεως του 10%, μπορεί να αυξήσει τον ΕΝΦΙΑ. Η αύξηση αυτή (πριν την όποια παρέμβαση στους συντελεστές) μπορεί να κυμανθεί από 0,1 ευρώ ανά τετραγωνικό (π.χ σε περιοχή με τιμή ζώνης 700 ευρώ το μέτρο) και να φτάσει έως και τα 1,6 ευρώ ανά μέτρο (π.χ για περιοχές με σημερινή τιμή ζώνης 2300 έως 2500 ευρώ ανά μέτρο. Για αυτές τις περιπτώσεις, θα εξεταστεί η παρέμβαση στην αρχική κλίμακα υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ ώστε να περιοριστούν οι επιβαρύνσεις. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο με σημερινή τιμή ζώνης 1000 ευρώ ανά μέτρο, θα πληρώσει 0,8 ευρώ επιπλέον αν η νέα τιμή διαμορφωθεί στα 1100 ευρώ καθώς ο ΕΝΦΙΑ αλλάζει κλιμάκιο από τα 1050 ευρώ. Αν εκτός από την τιμή ζώνης, αλλάξει και το κλιμάκιο (δηλαδή\ διαμορφωθεί από τα 1050 στα 1100 ευρώ) τότε δεν η αύξηση των 0,8 ευρώ ανά μέτρο θα πάψει να υπάρχει.

Αύξηση της τιμής ζώνης κατά 20%

Στις περιπτώσεις όπου θα γίνουν ανατιμήσεις της τάξεως του 20%, υπάρχουν σαφώς περισσότερες περιοχές που κινδυνεύουν με αύξηση στον ΕΝΦΙΑ. Για παράδειγμα, ανατίμηση 20% σε περιοχή με σημερινή τιμή ζώνης 900 ευρώ οδηγεί σε πρόσθετη επιβάρυνση 0,8 ευρώ ανά μέτρο ενώ επιβαρύνσεις της τάξεως του 1,5-1,6 ευρώ, προκύπτουν για εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα σε περιοχές με τιμή ζώνης από 1700 έως και 2900 ευρώ. Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχουν και περιοχές οι οποίες μένουν στο φορολογικό απυρόβλητο ακόμη και αν η τιμή ζώνης αυξηθεί κατά 20% (π.χ 800 ευρώ, 1600 ευρώ κλπ)

Αύξηση της τιμής ζώνης κατά 30%

Για σχεδόν όλες τις περιοχές στις οποίες θα προκύψει αύξηση 30% στις τιμές ζώνης των ακινήτων, θα προκύψει πρόσθετη επιβάρυνση από τον ΕΝΦΙΑ. Όπως φαίνεται και στον σχετικό πίνακα, μόνο ακίνητα σε σημερινή τιμή ζώνης 800 ευρώ ή 1100 ευρώ ανά μέτρο την γλιτώνουν ενώ σε άλλες περιοχές, οι ανατιμήσεις μπορεί να είναι πολύ μεγάλες, ακόμη και 3,1 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Οι εισηγήσεις εκτιμητών για ανατιμήσεις 30%, θα περάσουν από "πολιτικό κόφτη" ώστε να μην αποτυπωθούν και στο τελικό κείμενο της υπουργικής απόφασης εκτός και αν πρόκειται για περιπτώσεις ακραίας διαφοράς ανάμεσα στην εμπορική και στην αντικειμενική αξία του ακινήτου. Επίσης, για τις όποιες περιοχές υποστούν τελικώς αύξηση 30%, οι τελικές επιβαρύνσεις του ΕΝΦΙΑ θα περιοριστούν και με την αλλαγή των κλιμακίων αλλά και με την γενική αύξηση του εκπτωτικού συντελεστή.

ΠΗΓΗ THETOC