Δύο γονείς αποφασίζουν να αγοράσουν για το παιδί τους μια έκταση δύο στρεμμάτων, με την προοπτική κάποια στιγμή στο μέλλον, με τη δική τους οικονομική συνδρομή, να χτίσει εκεί το σπίτι του. Τη στιγμή της αγοράς γνωρίζουν ότι, βάσει των τότε ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων και των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών της συγκεκριμένης έκτασης, υπάρχει νόμιμα η δυνατότητα δόμησης. Πληρώνουν το τίμημα, ενδεχομένως φόρους και έξοδα μεταβίβασης και σχεδιάζουν το μέλλον θεωρώντας ότι έχουν αποκτήσει μια περιουσία με συγκεκριμένη δυνατότητα αξιοποίησης.
Χρόνια αργότερα, όμως, βρίσκονται μπροστά σε μια εντελώς διαφορετική πραγματικότητα. Εάν ο δρόμος στον οποίο έχει πρόσωπο η έκταση δεν αναγνωριστεί τελικά ως νομίμως υφιστάμενος κοινόχρηστος δρόμος, η δυνατότητα να χτιστεί το σπίτι χάνεται. Η γη παραμένει στην ιδιοκτησία τους, αλλά η χρήση για την οποία την απέκτησαν, παύει να υφίσταται. Για τη συγκεκριμένη οικογένεια, αλλά και για χιλιάδες άλλες ανά την Ελλάδα, αυτό συνιστά μια μεγάλη αδικία: Αγόρασαν νόμιμα μια περιουσία υπό συγκεκριμένους όρους και νομοθετικό πλαίσιο και τώρα, χρόνια αργότερα, βλέπουν την δυνατότητα αξιοποίησής της, καθώς και την πραγματική της αξία, να εξαρτώνται από μια σημαντική κρατική εκκρεμότητα.
Ο δρόμος μπροστά από το οικόπεδο μπορεί να υπάρχει εδώ και δεκαετίες, να είναι ασφαλτοστρωμένος, να χρησιμοποιείται καθημερινά, να εμφανίζεται κανονικά στους χάρτες, να περνούν από αυτόν ακόμη και απορριμματοφόρα του Δήμου. Για τον ιδιοκτήτη μιας εκτός σχεδίου έκτασης όμως, όλα αυτά μπορεί να μην αρκούν. Εάν ο δρόμος μπροστά από την περιουσία του δεν θεωρείται νομίμως υφιστάμενος κοινόχρηστος δρόμος με την έννοια που απαιτεί η πολεοδομική νομοθεσία και η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, η δυνατότητα δόμησης του ακινήτου μπορεί να βρεθεί στον αέρα.
Αυτή είναι η πραγματικότητα στην οποία εξακολουθούν να βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες σε ολόκληρη τη χώρα, με την Πολιτεία να μεταθέτει επί χρόνια την οριστική επίλυση του προβλήματος, παρά το γεγονός ότι το γνώριζε πριν λάβει εκρηκτικές διαστάσεις. Από την Κρήτη και την Πελοπόννησο μέχρι τα νησιά του Αιγαίου και του Ιονίου, πολίτες, μηχανικοί, αγοραστές και επενδυτές καλούνται να κινηθούν σε ένα καθεστώς αβεβαιότητας, περιμένοντας από το κράτος να καθορίσει κάποια στιγμή, ποιοι ακριβώς από τους δρόμους που διατρέχουν την ελληνική ύπαιθρο αναγνωρίζονται πολεοδομικά και ποιοι όχι. Να σημειωθεί ότι η επίσημη διαδικασία για την καταγραφή και αναγνώριση του οδικού δικτύου έχει υποτίθεται ξεκινήσει από το 2022, με τις κυβερνητικές εξαγγελίες εκείνης της περιόδου να κάνουν λόγο για επίλυση ενός «χρονίζοντος» προβλήματος και για «οριστική και συνολική αντιμετώπιση» του ζητήματος. Τέσσερα χρόνια αργότερα, το πρόβλημα παραμένει και γιγαντώνεται.
Το κράτος ζητά από τον πολίτη να αποδείξει αυτό που το ίδιο δεν έχει ξεκαθαρίσει
Η απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας έφερε το πρόβλημα στην επιφάνεια στην πλήρη του διάσταση, καθώς το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο ξεκαθάρισε, σε υπόθεση οικοδομικής άδειας στην Πάτμο, ότι για την οικοδομησιμότητα ενός εκτός σχεδίου «γηπέδου» (όπως αποκαλείται) δεν αρκεί απλώς το εμβαδόν π.χ. των τεσσάρων στρεμμάτων όπως για την περίπτωση που εξετάστηκε εν προκειμένω. Απαιτείται υποχρεωτικά και η ύπαρξη προσώπου της επιφάνειας σε κοινόχρηστο χώρο (εθνικό, επαρχιακό, δημοτικό ή κοινοτικό δρόμο), που υφίσταται νομίμως και δεν έχει δημιουργηθεί απλώς με ιδιωτική βούληση. Οπότε πολλά εκτός σχεδίου αγροτεμάχια που θεωρούνταν «τυφλά» (χωρίς δηλαδή πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο) χάνουν τη δυνατότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας.
Η συγκεκριμένη απόφαση προφανώς και δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται σαν να δημιουργήθηκε ξαφνικά ένα καινούργιο πρόβλημα από το ΣτΕ. Η νομολογία για την εκτός σχεδίου δόμηση έχει διαμορφωθεί εδώ και χρόνια και υπηρετεί έναν απολύτως θεμιτό σκοπό: να μην δημιουργούνται διάσπαρτοι οικισμοί χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό. Το πρόβλημα βρίσκεται αλλού. Η Πολιτεία απαιτεί πλέον από τον ιδιοκτήτη να διαθέτει πρόσωπο σε δρόμο συγκεκριμένης νομικής υπόστασης, χωρίς να έχει ολοκληρώσει η ίδια τον ενιαίο μηχανισμό που θα αποσαφηνίζει ποιοι από τους χιλιάδες δρόμους της ελληνικής υπαίθρου έχουν αυτή την υπόσταση.
Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να δημιουργείται ένα παράδοξο που δύσκολα συμβιβάζεται με την έννοια της ασφάλειας δικαίου. Ένας δρόμος μπορεί να χρησιμοποιείται επί δεκαετίες, να αποτυπώνεται στο Κτηματολόγιο και να εξυπηρετεί δεκάδες ακίνητα, αλλά ο πολίτης να μην μπορεί να βασιστεί σε αυτά τα στοιχεία για να γνωρίζει εάν η περιουσία του είναι πράγματι οικοδομήσιμη. Την ίδια στιγμή έχουν καταγραφεί διαφορετικές πρακτικές μεταξύ Υπηρεσιών Δόμησης, με άλλες να αναστέλλουν άδειες και άλλες να αντιμετωπίζουν παρόμοιες περιπτώσεις διαφορετικά.
Από το «εντός του 2026» πήγαμε στην άνοιξη του 2027
Εδώ αρχίζει και η πολιτική διάσταση της υπόθεσης. Τον περασμένο Μάρτιο το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας παρουσίασε ένα συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα πέντε βημάτων. Οι μελέτες καταγραφής των δρόμων της ηπειρωτικής Ελλάδας και της Κρήτης θα ολοκληρώνονταν έως τις 30 Ιουνίου, μέσα στο καλοκαίρι θα καταρτιζόταν το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος με τα κριτήρια αναγνώρισης, θα ακολουθούσε δημόσια διαβούλευση και η αναγκαία νομοθετική εξουσιοδότηση και στη συνέχεια το σχέδιο θα στελνόταν στο Συμβούλιο της Επικρατείας, τον Οκτώβριο ή τον Νοέμβριο. Η εκτίμηση της τότε ηγεσίας του Υπουργείου ήταν ότι στο πρώτο τρίμηνο του 2027 «θα έχουμε τους κυρωμένους δρόμους».
Βρισκόμαστε στον Οκτώβριο δηλαδή ακριβώς στο χρονικό σημείο κατά το οποίο, σύμφωνα με εκείνο το κυβερνητικό χρονοδιάγραμμα, το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος θα έπρεπε να βρίσκεται στην τελική ευθεία για αποστολή στο ΣτΕ. Ωστόσο δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί η αλυσίδα των προηγούμενων σταδίων που είχε περιγράψει το ΥΠΕΝ. Αντιθέτως, το ΤΕΕ ακόμη και στις αρχές Σεπτεμβρίου δημοσίευε τροποποιήσεις συμβάσεων που αφορούν μελέτες καταγραφής του υφιστάμενου οδικού δικτύου σε διάφορες περιοχές της χώρας. Οπότε το χρονοδιάγραμμα πάει τώρα για το 2027. Πηγές από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας διευκρινίζουν στο Newsbeast ότι το σχετικό Προεδρικό Διάταγμα που θα καθορίζει τα κριτήρια και τις προϋποθέσεις για την αναγνώριση και κύρωση των κοινόχρηστων δρόμων, θα εκδοθεί πριν τις εθνικές εκλογές του 2027, ήτοι έως την άνοιξη. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι την ίδια στιγμή θα έχουν αναγνωριστεί και κυρωθεί όλοι οι κοινόχρηστοι δρόμοι της χώρας. Η πλήρης και οριστική λύση για την εκτός σχεδίου δόμηση θα έρθει αργότερα, με την ολοκλήρωση και θεσμοθέτηση των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, στα οποία θα ενσωματωθεί το αναγνωρισμένο οδικό δίκτυο.
Το υπουργείο Περιβάλλοντος υποστηρίζει πως το έργο είναι μεγάλο και σύνθετο, ωστόσο αυτό δεν μπορεί όμως να λειτουργεί επ’ αόριστον ως άλλοθι απέναντι σε πολίτες που καλούνται να πάρουν αποφάσεις για περιουσίες εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ χωρίς να γνωρίζουν με βεβαιότητα τι ακριβώς επιτρέπεται και τι όχι.
Οι επιπτώσεις στην οικονομία και το real estate
Οι συνέπειες, όμως, δεν περιορίζονται στους μεμονωμένους ιδιοκτήτες. Το ζήτημα αγγίζει άμεσα την οικοδομική δραστηριότητα, τις επενδύσεις και συνολικά την αγορά ακινήτων. Εγκυμονεί ο κίνδυνος, δρόμοι που υπάρχουν και χρησιμοποιούνται επί δεκαετίες, ακόμη και αν στην πράξη εξυπηρετούν δημόσια κυκλοφορία, να μην αναγνωριστούν τελικά πολεοδομικά ως νομίμως υφιστάμενοι κοινόχρηστοι. Αυτό δεν σημαίνει βέβαια ότι ο δρόμος παύει να υπάρχει ως φυσική υποδομή. Σημαίνει όμως ότι μπορεί να μην προσδίδει πλέον οικοδομησιμότητα στις παρόδιες εκτάσεις, με αποτέλεσμα να μπλοκάρονται σχέδια ανέγερσης κατοικιών, τουριστικές μονάδες και άλλες επενδύσεις.
Το οικονομικό αποτύπωμα μπορεί να είναι ιδιαίτερα βαρύ στις περιοχές όπου μεγάλο μέρος της διαθέσιμης γης βρίσκεται εκτός σχεδίου. Εκτάσεις που ανήκουν σε οικογένειες και μικρούς ιδιοκτήτες κινδυνεύουν να καταστούν στην πράξη αναξιοποίητες ως προς τη δόμηση, παρά το γεγονός ότι αποκτήθηκαν ή κληρονομήθηκαν δεκαετίες πριν, με διαφορετικά δεδομένα. Παράλληλα, επενδυτικά σχέδια μπορούν να «παγώσουν» εφόσον η δυνατότητα υλοποίησής τους εξαρτάται από το εάν ο δρόμος που εξυπηρετεί το ακίνητο θα αναγνωριστεί τελικά ως κοινόχρηστος.
Η εκκρεμότητα αυτή μπορεί να αλλάξει όμως και τις ισορροπίες στο real estate. Η νομική υπόσταση του δρόμου αποκτά πλέον καθοριστική σημασία για την αποτίμηση ενός εκτός σχεδίου ακινήτου, για την απόφαση αγοράς του και για τη δυνατότητα χρηματοδότησης μιας επένδυσης. Δημιουργείται έτσι ο κίνδυνος μιας αγοράς δύο ταχυτήτων: από τη μία εκτάσεις με σαφώς αναγνωρισμένη πρόσβαση και δυνατότητα οικοδόμησης και από την άλλη περιουσίες των οποίων η αξία μπορεί να συμπιεστεί επειδή παραμένει αβέβαιο εάν θα μπορούν ποτέ να αξιοποιηθούν οικοδομικά. Η εξέλιξη αυτή επηρεάζει αναπόφευκτα και την οικοδομή, με τα δεκάδες επαγγέλματα που εμπεριέχονται σε αυτή, καθώς περιορίζει τη διαθέσιμη γη στην οποία μπορούν να προχωρήσουν με ασφάλεια νέες αναπτύξεις.
Η μεταβατική λύση που δεν ήρθε ποτέ
Ακόμη μεγαλύτερο βάρος αποκτά το γεγονός ότι στο μεσοδιάστημα δεν προχώρησε μια ενιαία μεταβατική λύση. Η κυβέρνηση είχε εξετάσει επανειλημμένα νομοθετική ρύθμιση για τα κατά κανόνα άρτια εκτός σχεδίου γήπεδα, δηλαδή εκείνα με εμβαδόν τουλάχιστον τεσσάρων στρεμμάτων, μέχρι να ξεκαθαρίσει οριστικά το καθεστώς των κοινόχρηστων δρόμων. Ωστόσο ούτε καν αυτό δεν συνέβη.
Μάλιστα τον Ιούλιο του 2026, χρειάστηκε βουλευτής της ίδιας της κυβερνητικής πλειοψηφίας, ο Μάνος Κόνσολας που εκλέγεται στα Δωδεκάνησα, να καταθέσει την υπ’ αριθμόν 7103 ερώτηση προς το ΥΠΕΝ ζητώντας ακριβώς, «μεταβατική νομοθετική ρύθμιση» για τα εκτός σχεδίου γήπεδα τεσσάρων στρεμμάτων μέχρι να ολοκληρωθούν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια που θα αναγνωρίζουν το κοινόχρηστο οδικό δίκτυο. Όπως υποστήριξε, υπάρχει το παράδοξο, σε πολλές περιοχές (όπως π.χ. στα νησιά) να υπάρχουν δημοτικοί ή κοινόχρηστοι δρόμοι που έχουν διανοιχθεί εδώ και δεκαετίες, στους οποίους το Δημόσιο εξέδιδε κανονικά άδειες και εισέπραττε φόρους, χωρίς όμως αυτοί να έχουν αναγνωριστεί επίσημα. Ο κ. Κόνσολας ζήτησε από το Υπουργείο να θεσπιστεί μια άμεση μεταβατική νομοθετική ρύθμιση, προκειμένου να αναγνωρίζονται προσωρινά οι υφιστάμενοι κοινόχρηστοι δρόμοι ώστε να ξεμπλοκάρουν οι άδειες δόμησης, διασφαλίζοντας το δικαίωμα των πολιτών μέχρι να ολοκληρωθούν οριστικά τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. Η ίδια η κοινοβουλευτική παρέμβαση από βουλευτή της Νέας Δημοκρατίας, αποτελεί ίσως την καθαρότερη απόδειξη ότι, τέσσερα χρόνια μετά την έναρξη του προγράμματος, το κενό εξακολουθεί να υπάρχει και να προκαλεί δυσαρέσκεια στις τοπικές κοινωνίες.
Η οικοδομησιμότητα κάθε έκτασης εκτός σχεδίου κρίνεται αυτή τη στιγμή κατά περίπτωση, με βάση το χρόνο δημιουργίας του γηπέδου αυτού, το εμβαδόν, το πρόσωπο, το καθεστώς του δρόμου, τυχόν ειδικά πολεοδομικά καθεστώτα και άλλους περιορισμούς. Ακριβώς όμως επειδή κάθε περίπτωση είναι διαφορετική, η ύπαρξη σαφούς, ενιαίου και επίσημα κυρωμένου οδικού δικτύου είναι ακόμη πιο αναγκαία. Το κόστος της εκκρεμότητας είναι μεγάλο εάν αναλογιστεί κανείς πως ένα ακίνητο του οποίου η οικοδομησιμότητα αμφισβητείται, δυσκολεύεται να πουληθεί, να χρηματοδοτηθεί, να αξιοποιηθεί ή να αποτελέσει τη βάση μιας επένδυσης. Ο αγοραστής αναλαμβάνει μεγαλύτερο ρίσκο, ο μηχανικός καλείται να κινηθεί μέσα σε ένα ασαφές διοικητικό περιβάλλον και ο ιδιοκτήτης βλέπει την πραγματική εμπορική αξία της περιουσίας του να εξαρτάται από μια διαδικασία την οποία δεν μπορεί ο ίδιος να επιταχύνει. Παραμένει όμηρος των κυβερνητικών αποφάσεων – όταν και όποτε αυτές ληφθούν.
Πηγή: newsbeast.gr
Προσθήκη του fonimaleviziou.gr στην Google
